TỔNG QUAN
Phạm vi hoạt động thẩm định giá đang ngày càng được mở rộng và phát triển mạnh mẽ không chỉ tại các quốc gia trong khu vực mà còn trên toàn cầu. Trong bối cảnh nền kinh tế thế giới hội nhập và phát triển, thẩm định giá đã trở thành một lĩnh vực không thể thiếu trong các giao dịch tài chính, đầu tư và quản lý tài sản. Đặc biệt tại Việt Nam, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản, bao gồm cả máy móc, thiết bị, đang trên đà phát triển vượt bậc.
Sự phát triển này không chỉ đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường, mà còn phản ánh sự chuyển mình của ngành thẩm định giá trong việc áp dụng các phương pháp, công nghệ tiên tiến và tuân thủ các chuẩn mực quốc tế. Việc này giúp đảm bảo tính chính xác, minh bạch và công bằng trong mọi giao dịch, đồng thời tạo nền tảng vững chắc cho các quyết định đầu tư và phát triển bền vững trong tương lai.
Đối tượng
Đối tượng của công tác thẩm định giá máy móc, thiết bị rất đa dạng và phong phú. Bao gồm các loại thiết bị chuyên dùng và không chuyên dùng; máy móc nguyên kiện hoặc đã được lắp ráp; công cụ, dụng cụ phục vụ sản xuất – kinh doanh; cũng như các thiết bị phụ trợ trong quá trình chế biến, sản xuất và vận hành.
Tất cả những tài sản này, mặc dù không thuộc nhóm bất động sản, đều đóng vai trò thiết yếu trong việc thực hiện một hoặc nhiều chức năng cụ thể đã được xác định trước. Do đó, việc thẩm định giá cần phải được tiến hành một cách chính xác, khách quan và phù hợp với đặc tính kỹ thuật, mục đích sử dụng cũng như giá trị sử dụng thực tế của từng loại máy móc, thiết bị.
Mục đích thẩm định giá động sản
Thẩm định giá động sản (như máy móc, thiết bị…) được thực hiện nhằm phục vụ nhiều mục đích cụ thể, bao gồm:
- Mua bán, cho thuê tài sản.
- Liên doanh, liên kết trong hoạt động kinh doanh.
- Niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán, đưa vào bản cáo bạch để cung cấp thông tin minh bạch khi phát hành chứng khoán.
- Thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng.
- Thanh lý tài sản khi không còn sử dụng hoặc cần tái cơ cấu.
- Tính khấu hao để kê khai thuế và quản lý tài chính.
- Mua bảo hiểm và xác định mức phí hợp lý.
- Sáp nhập, hợp nhất doanh nghiệp.
- Xử lý tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu hoặc giá trị tài sản.
- Chuyển đổi mục đích sử dụng tài sản trong hoạt động sản xuất – kinh doanh.
Việc thẩm định giá chính xác giúp đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong các quyết định tài chính liên quan đến tài sản động sản của khách hàng.
KHÁI NIỆM VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỘNG SẢN
Thẩm định giá động sản (bao gồm máy móc, thiết bị…) là quá trình xác định hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản tại một thời điểm nhất định, nhằm phục vụ cho một mục đích cụ thể và dựa trên phương pháp thẩm định phù hợp.
Máy móc, thiết bị có thể được thẩm định giá vì nhiều mục đích khác nhau, trong đó phổ biến nhất là các mục đích tài chính, đầu tư, vay vốn, mua bán hoặc thanh lý. Khi thẩm định giá vì mục đích tài chính, máy móc và thiết bị thường được áp dụng tương tự như các loại tài sản khác, tuân theo các nguyên tắc định giá chuẩn và sử dụng khái niệm giá trị thị trường.
Trong các trường hợp khác, chẳng hạn như phục vụ quản lý tài sản, bảo hiểm hay tái cấu trúc doanh nghiệp, thẩm định viên có thể sử dụng cơ sở giá trị phù hợp như giá trị chi phí thay thế trừ khấu hao, hoặc giá trị sử dụng. Việc lựa chọn phương pháp thẩm định sẽ phụ thuộc vào mục đích cụ thể của quá trình định giá cũng như đặc điểm kỹ thuật và tình trạng thực tế của tài sản được thẩm định.
CÁC NGUYÊN TẮC CHUNG TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỘNG SẢN
Việc thẩm định giá dựa trên thông tin khách quan từ thị trường và dữ liệu do khách hàng cung cấp. Thẩm định viên có trách nhiệm cung cấp đánh giá độc lập, minh bạch và logic về giá trị tài sản tại thời điểm thẩm định. Để đảm bảo kết quả chính xác, cần tuân thủ một số nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất là và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt tối ưu về kỹ thuật, pháp lý và tài chính nhằm tạo ra giá trị cao nhất. Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
- Nguyên tắc cung – cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Ngoài ra, những đặc điểm riêng của tài sản như tính năng kỹ thuật, tình trạng sử dụng, hoặc vị trí kinh tế – xã hội cũng ảnh hưởng đến mức độ cung cầu và từ đó tác động đến giá trị tài sản.
- Nguyên tắc thay đổi
Giá trị tài sản luôn biến động theo thời gian do ảnh hưởng của nhiều yếu tố như kinh tế, kỹ thuật, thị trường… Các yếu tố này liên tục thay đổi và tác động lẫn nhau, vì vậy thẩm định viên cần phân tích kỹ lưỡng để xác định giá trị phù hợp và cách sử dụng tài sản hiệu quả nhất tại thời điểm định giá.
- Nguyên tắc thay thế
Giá trị của tài sản được xác định dựa trên chi phí để mua một tài sản khác có thể thay thế tương đương về công năng và hiệu quả sử dụng, tại cùng thời điểm và điều kiện thị trường. Khi hai tài sản có tính hữu ích tương đương, tài sản có giá thấp hơn sẽ được ưu tiên mua trước. Do đó, một người mua thận trọng sẽ không chi trả cao hơn chi phí để sở hữu tài sản thay thế tương tự.
- Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành tài sản cần được cân bằng để tối đa hóa khả năng sinh lời hoặc hiệu quả sử dụng của tài sản. Khi thẩm định giá, cần phân tích liệu tài sản đã đạt được sự cân bằng tối ưu chưa. Trong bất động sản, giá trị của một lô đất không thể đồng nhất với giá trị của các vị trí đất khác gần đó nếu các yếu tố khác biệt.
- Nguyên tắc thu nhập tăng – giảm
Tổng thu nhập từ khoản đầu tư sẽ tăng lên đến một điểm nhất định, sau đó, dù tiếp tục đầu tư, mức tăng thêm sẽ giảm dần. Nguyên tắc này cũng áp dụng tương tự trong đầu tư bất động sản.
- Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập từ quá trình sản xuất được phân phối giữa các yếu tố như đất đai, vốn, lao động và quản lý. Phần thu nhập còn lại sau khi phân phối cho các yếu tố này sẽ phản ánh giá trị của đất đai.
- Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của mỗi bộ phận tài sản được xác định bởi mức độ đóng góp của nó vào tổng thu nhập của toàn bộ tài sản. Khi một bộ phận bị loại bỏ, giá trị của tài sản sẽ giảm tương ứng. Nguyên tắc này giúp thẩm định viên đánh giá tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản để tối ưu hóa hiệu quả sử dụng.
- Nguyên tắc tuân thủ
Tài sản cần phù hợp với môi trường xung quanh để đạt hiệu quả sử dụng tối đa. Thẩm định viên cần phân tích sự phù hợp của tài sản với môi trường khi xác định mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao có thể thúc đẩy cạnh tranh, nhưng cạnh tranh quá mức sẽ giảm lợi nhuận và có thể làm mất đi lợi nhuận. Giá trị tài sản được hình thành từ sự cạnh tranh giữa các tài sản trên thị trường.
- Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị tài sản được xác định dựa trên khả năng sinh lợi trong tương lai, chịu ảnh hưởng bởi thị phần và các thay đổi dự đoán trên thị trường. Việc ước tính giá trị luôn dựa vào triển vọng và lợi ích mà người mua kỳ vọng nhận được từ việc sử dụng tài sản.
Với những nguyên tắc chuyên môn và chuẩn mực trong thẩm định giá tài sản, Công ty TND Valuation cam kết mang đến cho quý khách hàng những đánh giá chính xác và khách quan nhất. Hãy liên hệ với chúng tôi để nhận sự tư vấn chuyên nghiệp, giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn và tối ưu hóa giá trị tài sản của mình.